「そろそろオフィスを移転しようかな」と考え始めたとき、意外と見落としがちなのが退去時の原状回復です。「原状回復って何をどこまでやればいいの？」「費用はどのくらいかかるの？」と不安に感じる担当者の方も多いのではないでしょうか。この記事では、オフィスの原状回復について基本からわかりやすく解説します！

① 原状回復とは？基本をおさえよう

■ 「借りた状態に戻す」がキホン

原状回復とは、賃貸物件を退去するときに借りたときの状態に戻すことをいいます。壁の穴や傷など、入居者が故意・過失で傷つけた部分については修繕する義務があります。

住宅の場合は「ガイドライン」によって借主と貸主の負担範囲が細かく定められていますが、オフィス（事業用物件）は住宅より借主の負担範囲が広いのが一般的です。契約書に「原状回復は借主負担」と書かれていることが多く、より大きなコストがかかりやすい点に注意が必要です。

■ 住宅とオフィスの違い

• 住宅: 国土交通省のガイドラインに基づき、自然消耗は貸主負担が基本
• オフィス: 契約内容次第で「スケルトン戻し（内装を全て撤去した状態）」を求められることも

② 原状回復の範囲：何をどこまでやる必要がある？

■ 一般的な原状回復の対象

オフィスの原状回復で求められる主な作業は以下のとおりです。

• 壁・天井・床の修繕・クリーニング
• 入居時に設置した間仕切りや造作物の撤去
• OAフロア・照明設備の原状戻し
• エアコン・配線・電話線の撤去または原状戻し
• 鍵の返却・交換

■ 「スケルトン戻し」ってなに？

スケルトン戻しとは、内装を全て取り除いてコンクリートむき出しの状態に戻すことです。大きなオフィスや長期入居の場合に求められることがあり、費用が数百万円規模になるケースも珍しくありません。契約前に「どこまで原状回復が必要か」を必ず確認しましょう。

③ 原状回復の費用相場

■ 坪単価で考えるのが一般的

オフィスの原状回復費用は、一般的に坪あたり3万〜10万円が目安です。スケルトン戻しの場合はさらに高くなり、1坪あたり10万〜20万円以上になることもあります。

• 10坪のオフィス: 30万〜100万円程度
• 30坪のオフィス: 90万〜300万円程度
• 50坪以上: 数百万円〜それ以上になることも

こうした費用を移転コストに含めて計画を立てることが大切です。

④ 原状回復費用を抑えるための3つのポイント

■ ポイント1: 入居時の状態をしっかり記録する

入居時に壁や床の傷・汚れを写真で記録しておきましょう。もともとあった傷については借主の負担になりません。証拠があれば交渉もスムーズです。

■ ポイント2: 退去前に複数業者から見積もりを取る

貸主が指定する業者に頼むと割高になりがちです。自分で施工業者を手配できる場合は、複数社から相見積もりを取ることで大幅に費用を削減できることがあります。まずは契約書で「業者の自由選択が可能か」を確認してください。

■ ポイント3: 契約時に原状回復の範囲を明確にしておく

トラブルを防ぐ一番の方法は、契約締結前に原状回復の範囲・費用負担について書面で明確にしておくことです。「入居時のどの状態に戻すのか」を具体的に確認しておきましょう。

⑤ 居抜きオフィスなら原状回復コストが変わる？

■ 居抜き退去で費用を抑えられるケースも

近年注目されているのが「居抜き退去」という方法です。内装や設備をそのまま次のテナントに引き継ぐ形で退去することで、原状回復工事が不要（または大幅に削減）になるケースがあります。貸主・次のテナントとの合意が必要ですが、うまく活用できれば数十万〜数百万円のコスト削減につながることも。

逆に、居抜きオフィスに入居する場合は、前テナントの内装をそのまま使えるため初期費用を大幅に節約できます。

⑥ まとめ

原状回復はオフィス移転において見落としやすいコストのひとつです。ポイントをまとめると：

• オフィスの原状回復は住宅より負担範囲が広い
• スケルトン戻しが必要な場合は特に高額になる
• 入居時の記録・複数見積もり・契約時の確認で費用を抑えられる
• 居抜き退去・入居を活用するとコスト削減になる場合も

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